Как согласовать перепланировку квартиры

25.07.2023

Время прочтения: 4 мин.

Автор публикации
Команда Астат

Содержание:

Владельцы старого жилого фонда, желающие сделать свои квартиры более современными и комфортабельными, часто сталкиваются с проблемой законного ведения перепланировки и оформления технической документации на перестроенные помещения. Вопрос, как согласовать перепланировку помещения в многоквартирном доме с муниципальными органами жилищного надзора, в каких случая это можно сделать, а когда узаконить ремонт не удастся, следует решать еще на этапе проектирования.

С задачей перепланировки часто сталкиваются владельцы жилья в новостройках, которым застройщики могут предложить изменить расположение комнат, объединить лоджию со спальней или сделать студийную квартиру. Вопрос законного переоборудования перестроенных квартир обязательно придется решать на этапе оформления технического паспорта в БТИ, получения права собственности и внесения недвижимости в Госреестр. Поэтому, планируя кардинальные изменения в конфигурации квартиры, следует заранее знать, как узаконить перепланировку, сколько это будет стоить и что случиться, если не вносить изменения в документацию.

Перепланировка, переоборудование, реконструкция – в чем разница

Понятия перепланировка и переоборудование квартир и частных домов определяет ст. 25 Жилищного Кодекса РФ. В нем указано, что:

перепланировка – это комплекс ремонтно-строительных работ, целью которых является изменение характеристик жилья после сдачи объекта без вмешательства в несущие конструкции и инженерные сети. Примером перепланировки может служить демонтаж перегородки между санузлом и ванной комнатой или демонтаж участка стены вместе с балконным блоком для объединения кухни и лоджии. Согласовать проект перепланировки с жилищной комиссией понадобится для возможности законно внести изменения в технический паспорт жилой квартиры;
переоборудование направлено на изменение структуры инженерных систем внутри квартиры (установка индивидуального отопления, перенос газовых плит или сантехнических приборов в место, отличное от того, что указано в техническом паспорте). Получение разрешения на переоборудование жилья в многоквартирном доме также обязательно, так как контролирующие органы (служба газового и пожарного надзора) должны убедиться, что вмешательство в инженерные сети будет безопасным.

Определение реконструкции жилых помещений дает нормативно-технические документы, указанные в гл. 4 ЖК РФ. Это строительно-ремонтные работы, которые предусматривают вмешательство в капитальные конструкции строения и кардинальное изменение конфигурации инженерных систем. Независимо от того, какой комплекс работ планируется выполнить в квартире, все этапы ремонта требуют узаконивания и приведения технической документации на недвижимость в соответствие с нормами действующего законодательства.

Что ждет владельца недвижимости, если не узаконить перепланировку

Согласовать перепланировку помещения и внести изменения в техпаспорт объекта проще всего на этапе разработки проекта. Необходимость получения разрешения на переустройство жилья связана с узакониванием строительства. Если работы ведутся без согласования с органами жилищного надзора, его владельца в перспективе может ожидать:

административный штраф в соответствии с 7.21 КоАП РФ, с последующей возможностью узаконить проведенные строительно-ремонтные работы;
штраф за внесение незаконных изменений в строительные конструкции объекта с требования проведения восстановительных работ. Если перепланировку не узаконят, владельцу недвижимости органы жилищного контроля выпишут предписание с требованием вернуть помещение в изначальное состояние;
привлечение к уголовной ответственности, если самовольная перепланировка привела к изменению прочностных характеристик всего объекта или несет угрозу жизни и здоровью соседей.

Согласованный проект перепланировки квартиры позволит избежать претензий покупателей, если ее владелец запланирует продажу недвижимости. Попытка скрыть незаконные изменения в плане жилья будет поводом расторгнуть сделку купли-продажи на любом ее этапе.

Порядок согласования

Владельцам помещений, которым нужно согласовать перепланировку, следует знать, что на получение разрешения, согласно законам РФ, дается 45 дней. Чтобы узаконить строительство, следует обращаться в муниципальную жилищную инспекцию или подать заявление через МФЦ. Для официального обращения, кроме заявления понадобится собрать пакет документов:

проект перепланировки;
правоустанавливающие документы на квартиру, а также технический паспорт, выданный БТИ;
согласие от жилищной инспекции и муниципальной администрации;
заключение экспертной комиссии о безопасности конструкционных изменений;
подтверждение о внесении изменений в ЕГРН;
согласие банка, держателя залога, если переустройство намечено в квартире, находящейся в ипотеке.

Имеющееся на руках у владельца помещения согласование позволит без особых трудностей узаконить в БТИ внесенные в технический план изменения, а также внести квартиру в Госреестр недвижимости.

Когда не требуется согласование

Существует целый ряд строительно-ремонтных работ, не требующих от владельца помещения сбора документов, траты времени и средств на получение разрешения. Согласование не потребуется для:

перепланировки жилой площади путем демонтажа перегородок без нарушения прочности несущих стен, опорных балок и перекрытий;
сноса перегородки между ванной и туалетной комнатами, если стена не является несущей и в ней нет вентиляционных ходов;
объединения кухни и жилой комнаты, если в жоме или квартире нет газоснабжения;
объединение кухни с лоджией без демонтажа подоконной стены и радиаторов отопления;
строительство перегородок в жилых комнатах или подсобных помещениях;
создание или закладка проемов в ненесущих стенах;
демонтаж кладовок, антресолей, встроенных шкафов;
перестановка инженерного оборудования в пределах одного помещения.

Получать разрешение также не понадобится, если проводятся работы по утеплению помещений, которые влекут за собой уменьшение их общей площади.

Запрет на проведение строительно-ремонтных работ

Порядок согласования перепланировки не предусматривает выдачу разрешений на следующий вид работ:

увеличение площади ванной или туалета за счет жилых комнат;
демонтаж подоконных блоков и частей наружных несущих стен с целью объединить комнаты с лоджиями или балконами;
осуществлять перенос инженерного оборудования на лоджии и балконы;
изменение структуры межэтажных перекрытий, вентканалов;
сооружение подвалов, присоединение к жилым комнатам помещения чердаков, проведение расширения балконов.

Как согласовать перепланировку квартиры, если строительные работы уже проведены? Ответ на вопрос однозначен – пройти все процедуры по узакониванию ремонта или устранить его последствия до того, как владельца жилья обяжут это сделать через суд.